چرا وام CES واجد شرایط DSCR را برای املاک مسکونی غیرمالک انتخاب کنیم؟

سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که به دنبال وام‌های بدون مالکیت هستند، ابزار قدرتمندی به نام وام Closed-End Second (CES) در اختیار دارند، به خصوص زمانی که با استفاده از نسبت پوشش خدمات بدهی (Debt Service Coverage Ratio) واجد شرایط باشند.DSCRاین وام‌های مبتنی بر درآمد ملک، درآمد اجاره را بر امور مالی شخصی اولویت می‌دهند و انعطاف‌پذیری لازم را برای وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی ارائه می‌دهند. در اینجا به این موضوع می‌پردازیم که چرا وام‌های CES انتخاب برتر برای سرمایه‌گذاری در املاک هستند و چگونه کار می‌کنند.

وام CES یک وام مسکن دوم با مدت زمان ثابت است که برای تأمین مالی املاک مسکونی غیرمالکی بدون تخلیه پس‌انداز شخصی ایده‌آل است. با استفاده از DSCR برای واجد شرایط بودن، وام‌دهندگان درآمد اجاره ملک را در مقایسه با کل بدهی آن، شامل هر دو وام مسکن، ارزیابی می‌کنند. نسبت پوشش خدمات بدهی، اجاره ناخالص سالانه را بر تعهدات بدهی (اصل، بهره، مالیات و بیمه) تقسیم می‌کند. به عنوان مثال، DSCR برابر با ۱.۲ به این معنی است که ملک ۲۰٪ درآمد بیشتر از حد مورد نیاز ایجاد می‌کند و وام‌دهندگان را برای وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی مطمئن می‌کند.

ویژگی تأیید عدم وجود درآمد شخصی، ویژگی برجسته‌ای است. چه خوداشتغال باشید و چه کسرهای مالی متعددی داشته باشید، وام‌های CES نیازی به فیش حقوقی یا اظهارنامه مالیاتی ندارند. این ساختار وام مبتنی بر درآمد ملک، اجاره‌های بازار یا قراردادهای اجاره را ارزیابی می‌کند و تأیید را ساده‌تر می‌کند. به‌علاوه، وام‌های CES برای اتباع خارجی نیز در دسترس است و سرمایه‌گذاران بین‌المللی را قادر می‌سازد تا اجاره‌های ایالات متحده را تأمین مالی کنند. یک تبعه خارجی با یک خانه تریپلکس با درآمد ماهانه ۶۰۰۰ دلار می‌تواند واجد شرایط دریافت وام دوم با پایان بسته با DSCR قوی باشد، بدون اینکه نیازی به درآمد آمریکایی باشد.

گزینه‌های Piggyback ok، وام‌های CES را جذاب‌تر هم می‌کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند وام دوم با سقف بازپرداخت محدود را با وام مسکن اول ترکیب کنند تا حداکثر ۸۵٪ از ارزش ملک را پوشش دهند و پیش‌پرداخت‌ها را به حداقل برسانند. برای یک ملک سرمایه‌گذاری ۴۰۰۰۰۰ دلاری، وام اول ممکن است ۳۰۰۰۰۰ دلار را پوشش دهد، در حالی که وام CES ۸۰۰۰۰ دلار را تأمین می‌کند و فقط ۲۰۰۰۰ دلار از جیب باقی می‌ماند. این پرزروسرمایه برای بازسازی یا خرید ملک جدید.

اگرچه وام‌های CES مبتنی بر DSCR مزایایی دارند، اما نرخ بهره بالاتری نسبت به وام‌های رهنی اولیه دارند و وام‌دهندگان ممکن است برای مدیریت ریسک، CLTV را محدود کنند. سرمایه‌گذاران همچنین باید عملکرد قوی وام‌های غیرمالکی را حفظ کنند، زیرا خانه‌های خالی می‌توانند DSCR را کاهش دهند. انتخاب اجاره‌های با تقاضای بالا این امر را کاهش می‌دهد و موفقیت وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی را تضمین می‌کند. بدون تأیید درآمد شخصی و دسترسی اتباع خارجی، Closed-End Second Loans سرمایه‌گذاران را قادر می‌سازد تا به صورت استراتژیک رشد کنند.