چگونه وام‌های CES از DSCR برای تأمین مالی املاک سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند

برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات، وام Closed-End Second (CES) روشی منحصر به فرد برای تأمین مالی املاک غیرمالکی بدون تکیه بر درآمد شخصی ارائه می‌دهد. با استفاده از نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) برای واجد شرایط بودن، این وام‌های مبتنی بر درآمد ملک بر جریان نقدی اجاره تمرکز دارند و همین امر آنها را برای مقیاس‌بندی پرتفوی ایده‌آل می‌کند. بیایید بررسی کنیم که وام‌های CES چگونه برای وام‌های مبتنی بر جریان نقدی کار می‌کنند و چرا آنها یک تغییر دهنده‌ی بازی هستند.

وام CES یک وام مسکن دوم با مدت زمان ثابت است که اجازه برداشت اضافی را نمی‌دهد و اغلب در کنار وام اصلی برای وام‌های غیرمالکی استفاده می‌شود. برخلاف وام‌های مسکن دوم سنتی که ممکن است به اثبات درآمد شخصی نیاز داشته باشند، وام مسکن دوم با مدت زمان بسته برای املاک سرمایه‌گذاری، از DSCR برای ارزیابی واجد شرایط بودن استفاده می‌کند. نسبت پوشش خدمات بدهی، درآمد اجاره سالانه یک ملک را در برابر تعهدات بدهی آن، از جمله پرداخت‌های وام مسکن اول و دوم (اصل، بهره، مالیات، بیمه و هزینه‌های HOA) اندازه‌گیری می‌کند. DSCR 1.0 یا بالاتر نشان می‌دهد که درآمد ملک، بدهی‌های آن را پوشش می‌دهد، و وام‌دهندگان معمولاً 1.25 را برای وام‌های مبتنی بر جریان نقدی ترجیح می‌دهند.

این رویکرد بدون نیاز به تأیید درآمد شخصی، جذابیت زیادی دارد. سرمایه‌گذاران به فرم‌های W-2 یا اظهارنامه مالیاتی نیاز ندارند؛ در عوض، وام‌دهندگان پتانسیل اجاره ملک را ارزیابی می‌کنند و وام‌های CES را برای افرادی که وضعیت مالی پیچیده‌ای دارند، در دسترس قرار می‌دهند. این وام‌ها همچنین برای اتباع خارجی نیز در دسترس هستند و به سرمایه‌گذاران بین‌المللی اجازه می‌دهند بدون سوابق درآمد محلی، از املاک و مستغلات ایالات متحده استفاده کنند. به عنوان مثال، یک تبعه خارجی می‌تواند وام CES را برای یک ملک اجاره‌ای با درآمد ماهانه ۴۰۰۰ دلار با DSCR 1.3 دریافت کند و از موانع درآمد شخصی عبور کند.

ساختارهای Piggyback ok انعطاف‌پذیری را افزایش می‌دهند. یک وام دوم با سقف بسته می‌تواند پیش‌پرداخت‌ها یا بازسازی‌ها را پوشش دهد، که با وام مسکن اولیه برای کاهش هزینه‌های اولیه همراه می‌شود. تصور کنید که یک سرمایه‌گذار یک ملک اجاره‌ای ۵۰۰۰۰۰ دلاری را هدف قرار می‌دهد: وام مسکن اولیه ۷۵٪ (۳۷۵۰۰۰ دلار) را پوشش می‌دهد و وام CES ۲۰٪ باقیمانده (۱۰۰۰۰۰ دلار) را تأمین می‌کند و فقط ۵٪ پول نقد را به عنوان پیش‌پرداخت باقی می‌گذارد. این ...رزرونقدینگی برای سرمایه‌گذاری‌های بیشتر.

با این حال، وام‌های CES مبتنی بر DSCR با احتیاط‌هایی همراه هستند. نرخ بهره وام‌های مسکن دوم اغلب بالاتر است و نسبت وام به ارزش ترکیبی (CLTV) ممکن است به 75 تا 85 درصد برسد. خالی بودن خانه یا تغییرات بازار نیز می‌تواند بر وام‌های مبتنی بر درآمد ملک تأثیر بگذارد، بنابراین سرمایه‌گذاران باید از تقاضای بالای اجاره اطمینان حاصل کنند. با وجود این عوامل، وام‌های غیرمالکی مانند وام‌های CES فرصت‌های بی‌نظیری را برای رشد پرتفوی ارائه می‌دهند، به خصوص بدون تأیید درآمد شخصی و گزینه‌های موجود برای اتباع خارجی که دسترسی را تسهیل می‌کنند.