تاکتیک‌های پیشرفته برای استفاده از وام‌های CES واجد شرایط DSCR برای افزایش سرمایه‌گذاری‌ها

برای سرمایه‌گذاران باتجربه املاک و مستغلات، وام‌های بسته ثانویه (CES) از طریق نسبت پوشش خدمات بدهی (Debt Service Coverage Ratio) واجد شرایط هستند.DSCR) ابزاری استراتژیک برای مقیاس‌بندی املاک مسکونی غیرمالکی هستند. این وام‌های مبتنی بر درآمد ملک، جریان نقدی اجاره را مهار می‌کنند و برای وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی، بررسی‌های درآمد شخصی را نادیده می‌گیرند. بیایید به تاکتیک‌های پیشرفته برای بهره‌برداری از وام‌های CES برای رشد پرتفوی بپردازیم.

وام CES یک وام مسکن دوم با مدت زمان ثابت است که برای وام‌های غیرمالکی طراحی شده و صلاحیت آن بر اساس DSCR است. نسبت پوشش خدمات بدهی، درآمد اجاره ملک را با بدهی آن، شامل اقساط وام مسکن اول و دوم، مقایسه می‌کند. DSCR برابر با ۱.۲۵ نشان‌دهنده جریان نقدی قوی است و سرمایه‌گذاران را برای وام‌های دوم با مدت زمان بسته و بدون تأیید درآمد شخصی واجد شرایط می‌کند. این رویکرد وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا بر عملکرد ملک تمرکز کنند، نه امور مالی شخصی.

یک تاکتیک، استفاده از ساختارهای ok piggyback برای به حداکثر رساندن اهرم مالی است. ترکیب وام CES با وام مسکن اولیه می‌تواند تا ۸۵٪ از ارزش ملک را تأمین مالی کند و هزینه‌های اولیه را کاهش دهد. برای اجاره ۶۰۰۰۰۰ دلاری، وام مسکن اولیه ۴۵۰۰۰۰ دلاری و وام مسکن ثانویه ۹۰۰۰۰ دلاری، تنها ۶۰۰۰۰ دلار پیش‌پرداخت باقی می‌گذارد و سرمایه را برای معاملات بیشتر آزاد می‌کند. استراتژی دیگر، تأمین مالی بازسازی‌ها با وام‌های CES برای افزایش اجاره بها و افزایش DSCR برای تأمین مالی آینده است.

گزینه‌های موجود برای اتباع خارجی، درهایی را برای سرمایه‌گذاران جهانی باز می‌کند. یک تبعه خارجی می‌تواند از وام CES برای تأمین مالی یک ملک چند خانواری در ایالات متحده با DSCR برابر با ۱.۴، صرفاً با تکیه بر درآمد اجاره، استفاده کند. این مدل بدون تأیید درآمد شخصی، سرمایه‌گذاری فرامرزی را ساده می‌کند، زیرا وام‌دهندگان وام‌های مبتنی بر درآمد ملک را بر اثبات درآمد محلی اولویت می‌دهند.

سرمایه‌گذاران پیشرفته همچنین می‌توانند از وام‌های CES برای تأمین مالی مجدد نقدی استفاده کنند. با بهره‌برداری از ارزش ویژه در یک ملک اجاره‌ای با عملکرد بالا، یک وام دوم با پایان بسته می‌تواند خریدهای جدید را بدون ایجاد اختلال در وام‌های مسکن با نرخ پایین اولیه تأمین مالی کند. به عنوان مثال، یک وام CES 200000 دلاری برای یک ملک تثبیت‌شده می‌تواند اجاره دوم را تأمین مالی کند و سبدهای وام اشغال‌شده توسط غیرمالک را تقویت کند.

ریسک‌ها شامل نرخ‌های بالاتر وام CES و کاهش احتمالی DSCR از محل‌های خالی است، بنابراین سرمایه‌گذاران باید بازارهای اجاره بهای بالا را هدف قرار دهند. وام‌دهندگان همچنین ممکن است مبلغ وام (مثلاً ۵۰۰۰۰۰ دلار) یا CLTV را روی ۷۵٪ محدود کنند. با این حال، با انعطاف‌پذیری قابل قبول و دسترسی اتباع خارجی، وام‌های Closed-End Second Loans واجد شرایط DSCR، منبعی قدرتمند برای مقیاس‌پذیری از طریق وام‌دهی مبتنی بر جریان نقدی هستند.