سوالات متداول

معمولاً زمانی که نرخ بهره وام مسکن ۲٪ کمتر از نرخ فعلی وام شما باشد، زمان خوبی برای تأمین مالی مجدد است. حتی اگر اختلاف نرخ بهره فقط ۱٪ یا کمتر باشد، این گزینه می‌تواند گزینه مناسبی باشد. هرگونه کاهشی می‌تواند اقساط ماهانه وام مسکن شما را کاهش دهد. مثال: پرداخت شما، بدون احتساب مالیات و بیمه، حدود ۷۷۰ دلار برای یک وام ۱۰۰۰۰۰ دلاری با بهره ۸.۵٪ خواهد بود. اگر نرخ به ۷.۵٪ کاهش یابد، مبلغ پرداختی شما ۷۰۰ دلار خواهد بود، اکنون شما ۷۰ دلار در ماه پس‌انداز می‌کنید. پس‌انداز شما به درآمد، بودجه، مبلغ وام و تغییرات نرخ بهره شما بستگی دارد. وام‌دهنده مورد اعتماد شما می‌تواند به شما در محاسبه گزینه‌هایتان کمک کند.

یک امتیاز، درصدی از مبلغ وام است، یا ۱ امتیاز = ۱٪ از وام، بنابراین یک امتیاز برای یک وام ۱۰۰۰۰۰ دلاری، ۱۰۰۰ دلار است. امتیازها هزینه‌هایی هستند که باید برای دریافت وام مسکن تحت شرایط مشخص به وام‌دهنده پرداخت شوند. امتیازهای تخفیف، هزینه‌هایی هستند که برای کاهش نرخ بهره وام مسکن با پرداخت مقداری از این بهره از قبل استفاده می‌شوند. وام‌دهندگان ممکن است هزینه‌ها را بر اساس امتیازهای پایه بر حسب صدم درصد، ۱۰۰ امتیاز پایه = ۱ امتیاز یا ۱٪ از مبلغ وام بیان کنند.

بله، اگر قصد دارید حداقل برای چند سال در ملک بمانید. پرداخت امتیاز تخفیف برای کاهش نرخ بهره وام، راه خوبی برای کاهش اقساط ماهانه مورد نیاز وام و احتمالاً افزایش مبلغ وامی است که می‌توانید از عهده آن برآیید. با این حال، اگر قصد دارید فقط یک یا دو سال در ملک بمانید، ممکن است پس‌انداز ماهانه شما برای جبران هزینه امتیاز تخفیفی که از قبل پرداخت کرده‌اید، کافی نباشد.

نرخ درصد سالانه (APR) نرخ بهره‌ای است که هزینه وام مسکن را به صورت سالانه نشان می‌دهد. این نرخ احتمالاً بالاتر از نرخ بهره اعلام شده یا نرخ تبلیغ شده روی وام مسکن است، زیرا امتیازها و سایر هزینه‌های اعتباری را در نظر می‌گیرد. نرخ درصد سالانه به خریداران خانه اجازه می‌دهد تا انواع مختلف وام مسکن را بر اساس هزینه سالانه هر وام مقایسه کنند. نرخ درصد سالانه برای اندازه‌گیری "هزینه واقعی وام" طراحی شده است. این نرخ، شرایط برابر را برای وام‌دهندگان ایجاد می‌کند. این نرخ مانع از تبلیغ نرخ پایین توسط وام‌دهندگان و پنهان کردن هزینه‌ها می‌شود.
نرخ بهره سالانه (APR) تاثیری بر پرداخت‌های ماهانه شما ندارد. پرداخت‌های ماهانه شما کاملاً تابعی از نرخ بهره و مدت وام است.
از آنجا که محاسبات نرخ بهره سالانه (APR) تحت تأثیر هزینه‌های مختلف و متنوعی است که توسط وام‌دهندگان دریافت می‌شود، وامی با نرخ بهره سالانه پایین‌تر لزوماً نرخ بهتری ندارد. بهترین راه برای مقایسه وام‌ها این است که از وام‌دهندگان بخواهید تخمینی صادقانه از هزینه‌های خود در مورد همان نوع برنامه (مثلاً وام ثابت 30 ساله) با نرخ بهره یکسان به شما ارائه دهند. سپس می‌توانید هزینه‌هایی را که مستقل از وام هستند مانند بیمه خانه، هزینه‌های سند، هزینه‌های سپرده، هزینه‌های وکیل و غیره را حذف کنید. اکنون تمام هزینه‌های وام را جمع کنید. وام‌دهنده‌ای که هزینه‌های وام کمتری دارد، وام ارزان‌تری نسبت به وام‌دهنده‌ای دارد که هزینه‌های وام بالاتری دارد.
هزینه‌های زیر معمولاً در نرخ بهره سالانه (APR) لحاظ می‌شوند:
امتیازها - هم امتیاز تخفیف و هم امتیاز مبدا
بهره پیش‌پرداخت. بهره‌ای که از تاریخ بسته شدن وام تا پایان ماه پرداخت می‌شود.
هزینه پردازش وام
کارمزد پذیره نویسی
هزینه آماده‌سازی سند
بیمه وام مسکن خصوصی
هزینه سپرده
هزینه‌های زیر معمولاً در نرخ بهره سالانه (APR) لحاظ نمی‌شوند:
هزینه عنوان یا چکیده
هزینه وکیل وام گیرنده
هزینه‌های بازرسی خانه
هزینه ضبط
مالیات نقل و انتقالات
گزارش اعتباری
هزینه ارزیابی

نرخ وام مسکن می‌تواند از روزی که برای وام درخواست می‌دهید تا روزی که معامله را نهایی می‌کنید، تغییر کند. اگر نرخ بهره در طول فرآیند درخواست به شدت افزایش یابد، می‌تواند به طور غیرمنتظره‌ای پرداخت وام مسکن وام‌گیرنده را افزایش دهد. بنابراین، وام‌دهنده می‌تواند به وام‌گیرنده اجازه دهد نرخ بهره وام را "قفل" کند و آن نرخ را برای یک دوره زمانی مشخص، اغلب 30 تا 60 روز، گاهی اوقات با دریافت هزینه، تضمین کند.

در زیر لیستی از مدارکی که هنگام درخواست وام مسکن مورد نیاز است، آورده شده است. با این حال، هر موقعیتی منحصر به فرد است و ممکن است از شما خواسته شود مدارک اضافی ارائه دهید. بنابراین، اگر از شما اطلاعات بیشتری خواسته شد، همکاری کنید و اطلاعات درخواستی را در اسرع وقت ارائه دهید. این کار به سرعت بخشیدن به روند درخواست کمک خواهد کرد.
ملک شما
کپی قرارداد فروش امضا شده شامل تمام سوارکاران
تأیید سپرده‌ای که برای خانه گذاشته‌اید
نام، آدرس و شماره تلفن تمام مشاوران املاک، سازندگان، نمایندگان بیمه و وکلای مربوطه
کپی برگه فهرست و شرح حقوقی در صورت وجود (اگر ملک آپارتمان است، لطفاً اظهارنامه آپارتمان، اساسنامه و آخرین بودجه را ارائه دهید)
درآمد شما
کپی فیش‌های حقوقی شما برای آخرین دوره 30 روزه و از ابتدای سال تاکنون
کپی فرم‌های W-2 مربوط به دو سال گذشته
نام و آدرس تمام کارفرمایان در دو سال گذشته
نامه‌ای که هرگونه وقفه در اشتغال در ۲ سال گذشته را توضیح می‌دهد
ویزای کار یا گرین کارت (کپی از پشت و رو)
اگر خوداشتغال هستید یا کمیسیون یا پاداش، سود/سود سهام، درآمد اجاره دریافت می‌کنید:
ارائه اظهارنامه مالیاتی کامل برای دو سال گذشته به علاوه صورت سود و زیان از ابتدای سال تا به امروز (لطفاً اظهارنامه مالیاتی کامل شامل جداول و صورت‌حساب‌های پیوست را ارائه دهید. اگر درخواست تمدید مهلت داده‌اید، لطفاً یک کپی از آن را ارائه دهید.)
فرم‌های K-1 برای همه شرکت‌های مشارکتی و شرکت‌های S در دو سال گذشته (لطفاً اظهارنامه خود را دوباره بررسی کنید. اکثر فرم‌های K-1 به فرم 1040 پیوست نشده‌اند.)
فرم مشارکت فدرال (1065) و/یا اظهارنامه مالیات بر درآمد شرکتی (1120) شامل تمام جداول، صورت‌حساب‌ها و ضمائم دو سال گذشته را تکمیل و امضا کرده باشید. (فقط در صورتی که مالکیت شما 25٪ یا بیشتر باشد، الزامی است.)
اگر برای واجد شرایط بودن از نفقه یا حمایت از کودک استفاده خواهید کرد:
ارائه حکم طلاق/حکم دادگاه که مبلغ را ذکر کند، و همچنین مدرکی دال بر دریافت وجوه مربوط به سال گذشته
اگر از درآمد تامین اجتماعی، مزایای معلولیت یا VA بهره‌مند می‌شوید:
ارائه نامه تقدیرنامه از سازمان یا ارگان مربوطه
منبع تأمین مالی و پیش‌پرداخت
فروش خانه فعلی شما - یک کپی از قرارداد فروش امضا شده در مورد محل سکونت فعلی خود و صورت‌حساب یا توافقنامه فروش در صورت عدم فروش ارائه دهید (در زمان بسته شدن معامله، باید صورت‌حساب/صورت‌حساب نهایی را نیز ارائه دهید)
وجوه پس‌انداز، جاری یا بازار پول - ارائه کپی از صورت‌حساب‌های بانکی برای ۳ ماه گذشته
سهام و اوراق قرضه - کپی‌هایی از صورت‌حساب کارگزار یا کپی‌هایی از گواهی‌ها را ارائه دهید.
هدایا - اگر بخشی از پول نقد شما برای بستن قرارداد است، گواهی هدیه و مدرک دریافت وجه را ارائه دهید.
بر اساس اطلاعات موجود در درخواست و/یا گزارش اعتباری شما، ممکن است از شما خواسته شود مدارک بیشتری ارائه دهید.
بدهی یا تعهدات
فهرستی از تمام نام‌ها، آدرس‌ها، شماره حساب‌ها، موجودی‌ها و پرداخت‌های ماهانه برای تمام بدهی‌های جاری به همراه کپی سه صورتحساب ماهانه آخر تهیه کنید.
شامل تمام نام‌ها، آدرس‌ها، شماره حساب‌ها، مانده‌ها و پرداخت‌های ماهانه برای دارندگان وام مسکن و/یا صاحبخانه‌ها در دو سال گذشته باشد.
اگر نفقه یا حمایت از فرزند پرداخت می‌کنید، توافق زناشویی/حکم دادگاه که شرایط تعهد را بیان می‌کند، ضمیمه کنید.
برای پوشش هزینه(های) درخواست، تیک بزنید

امتیازدهی اعتباری سیستمی است که طلبکاران از آن برای تعیین اعتبار شما استفاده می‌کنند. اطلاعات مربوط به شما و تجربیات اعتباری شما، مانند سابقه پرداخت قبوض، تعداد و نوع حساب‌های شما، پرداخت‌های دیرهنگام، اقدامات وصول، بدهی‌های معوق و قدمت حساب‌های شما، از درخواست اعتبار و گزارش اعتباری شما جمع‌آوری می‌شود. طلبکاران با استفاده از یک برنامه آماری، این اطلاعات را با عملکرد اعتباری مصرف‌کنندگان با پروفایل‌های مشابه مقایسه می‌کنند. یک سیستم امتیازدهی اعتباری برای هر عاملی که به پیش‌بینی اینکه چه کسی به احتمال زیاد بدهی را بازپرداخت می‌کند، امتیاز می‌دهد. تعداد کل امتیازات - امتیاز اعتباری - به پیش‌بینی میزان اعتبار شما کمک می‌کند، یعنی اینکه چقدر احتمال دارد وام را بازپرداخت کنید و پرداخت‌ها را در زمان سررسید انجام دهید.

پرکاربردترین امتیازهای اعتباری، امتیازهای FICO هستند که توسط شرکت Fair Isaac توسعه داده شده‌اند. امتیاز شما بین ۳۵۰ (ریسک بالا) و ۸۵۰ (ریسک پایین) قرار خواهد گرفت.

از آنجا که گزارش اعتباری شما بخش مهمی از بسیاری از سیستم‌های امتیازدهی اعتباری است، بسیار مهم است که قبل از ارسال درخواست اعتبار، از صحت آن اطمینان حاصل کنید. برای دریافت نسخه‌هایی از گزارش خود، با سه آژانس اصلی گزارشگری اعتبار تماس بگیرید:

اکوئیفکس: (800) 685-1111
اکسپریان (قبلاً TRW): (888) اکسپریان (397-3742)
اتحادیه تراجنسیتی‌ها: (800) 916-8800
این آژانس‌ها ممکن است برای گزارش اعتباری شما تا سقف ۹ دلار هزینه دریافت کنند.

شما حق دارید هر ۱۲ ماه یک بار از هر یک از شرکت‌های ملی گزارش اعتبار مصرف‌کننده - Equifax، Experian و TransUnion - یک گزارش اعتباری رایگان دریافت کنید. این گزارش اعتباری رایگان ممکن است حاوی امتیاز اعتباری شما نباشد و می‌توانید از طریق وب‌سایت زیر درخواست دهید: https://www.annualcreditreport.com

مدل‌های امتیازدهی اعتباری پیچیده هستند و اغلب در بین طلبکاران و برای انواع مختلف اعتبار متفاوت هستند. اگر یک عامل تغییر کند، امتیاز شما ممکن است تغییر کند -- اما بهبود عموماً به این بستگی دارد که آن عامل چگونه با سایر عواملی که توسط مدل در نظر گرفته می‌شوند، مرتبط است. فقط طلبکار می‌تواند توضیح دهد که چه چیزی ممکن است امتیاز شما را تحت مدل خاصی که برای ارزیابی درخواست اعتباری شما استفاده می‌شود، بهبود بخشد.
با این وجود، مدل‌های امتیازدهی عموماً انواع اطلاعات زیر را در گزارش اعتباری شما ارزیابی می‌کنند.

سابقه پرداخت معمولاً عامل مهمی است. اگر صورتحساب‌ها را با تأخیر پرداخت کرده باشید، حسابی به بخش وصول مطالبات ارجاع داده شده باشد یا اعلام ورشکستگی کرده باشید، در صورتی که این سابقه در گزارش اعتباری شما منعکس شده باشد، احتمالاً امتیاز اعتباری شما به طور منفی تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.

بسیاری از مدل‌های امتیازدهی، میزان بدهی شما را با محدودیت‌های اعتباری‌تان مقایسه می‌کنند. اگر مبلغی که بدهکار هستید نزدیک به محدودیت اعتباری‌تان باشد، احتمالاً تأثیر منفی بر امتیاز شما خواهد داشت.

به‌طورکلی، مدل‌ها مدت سابقه اعتباری شما را در نظر می‌گیرند. سابقه اعتباری ناکافی ممکن است بر امتیاز شما تأثیر بگذارد، اما این تأثیر می‌تواند با عوامل دیگری مانند پرداخت‌های به‌موقع و موجودی کم جبران شود.

بسیاری از مدل‌های امتیازدهی، با بررسی «استعلامات» موجود در گزارش اعتباری شما هنگام درخواست اعتبار، بررسی می‌کنند که آیا اخیراً برای اعتبار درخواست داده‌اید یا خیر. اگر اخیراً برای حساب‌های جدید زیادی درخواست داده باشید، ممکن است بر امتیاز شما تأثیر منفی بگذارد. با این حال، همه درخواست‌ها محاسبه نمی‌شوند. درخواست‌های طلبکارانی که حساب شما را زیر نظر دارند یا گزارش‌های اعتباری را برای ارائه پیشنهادهای اعتباری «از پیش بررسی‌شده» بررسی می‌کنند، محاسبه نمی‌شوند.

اگرچه داشتن حساب‌های اعتباری ثابت به طور کلی خوب است، اما تعداد زیاد حساب‌های کارت اعتباری ممکن است تأثیر منفی بر امتیاز اعتباری شما داشته باشد. علاوه بر این، بسیاری از مدل‌ها نوع حساب‌های اعتباری شما را در نظر می‌گیرند. به عنوان مثال، تحت برخی از مدل‌های امتیازدهی، وام‌های شرکت‌های مالی ممکن است تأثیر منفی بر امتیاز اعتباری شما داشته باشند.
مدل‌های امتیازدهی ممکن است بر اساس اطلاعات بیشتری از گزارش اعتباری شما باشند. به عنوان مثال، این مدل ممکن است اطلاعات مربوط به درخواست اعتبار شما را نیز در نظر بگیرد: شغل یا حرفه شما، مدت زمان اشتغال یا اینکه آیا صاحب خانه هستید یا خیر.
برای بهبود امتیاز اعتباری خود در اکثر مدل‌ها، روی پرداخت به موقع صورتحساب‌ها، تسویه مانده بدهی‌های معوق و عدم افزایش بدهی جدید تمرکز کنید. احتمالاً مدتی طول می‌کشد تا امتیاز اعتباری شما به طور قابل توجهی بهبود یابد.

ارزیابی، تخمینی از ارزش منصفانه بازار یک ملک است. این سندی است که معمولاً (بسته به برنامه وام) توسط وام دهنده قبل از تأیید وام لازم است تا اطمینان حاصل شود که مبلغ وام مسکن بیشتر از ارزش ملک نیست. ارزیابی توسط یک "ارزیاب" انجام می‌شود که معمولاً یک متخصص دارای مجوز ایالتی است که برای ارائه نظرات تخصصی در مورد ارزش ملک، موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و شرایط فیزیکی آن آموزش دیده است.

در وام مسکن معمولی، وقتی پیش‌پرداخت شما کمتر از 20٪ از قیمت خرید مسکن باشد، وام‌دهندگان معمولاً از شما می‌خواهند که بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) دریافت کنید تا در صورت عدم پرداخت وام مسکن، از آنها محافظت شود. گاهی اوقات ممکن است لازم باشد تا سقف 1 سال حق بیمه PMI را در زمان نهایی شدن پرداخت بپردازید که می‌تواند چند صد دلار هزینه داشته باشد. بهترین راه برای جلوگیری از این هزینه اضافی، پرداخت 20٪ پیش‌پرداخت یا پرسیدن در مورد سایر گزینه‌های برنامه وام است.

ملک رسماً در مرحله «اختتام معامله» یا «تأمین مالی» از فروشنده به شما منتقل می‌شود.

در زمان بسته شدن قرارداد، مالکیت ملک رسماً از فروشنده به شما منتقل می‌شود. این انتقال ممکن است شامل شما، فروشنده، مشاوران املاک، وکیل شما، وکیل وام دهنده، نمایندگان شرکت سند یا شرکت امانی، منشی‌ها، منشی‌ها و سایر کارکنان باشد. اگر نمی‌توانید در جلسه پایانی شرکت کنید، مثلاً اگر خارج از ایالت هستید، می‌توانید از یک وکیل بخواهید که نماینده شما باشد. بسته شدن قرارداد می‌تواند از ۱ ساعت تا چند ساعت طول بکشد، بسته به بندهای احتمالی در پیشنهاد خرید یا هرگونه حساب امانی که نیاز به تنظیم دارد.

بیشتر کارهای اداری مربوط به بستن قرارداد یا تسویه حساب توسط وکلا و متخصصان املاک انجام می‌شود. شما ممکن است در برخی از فعالیت‌های بستن قرارداد دخیل باشید یا نباشید؛ این بستگی به این دارد که با چه کسی کار می‌کنید.

قبل از بستن قرارداد، باید یک بازرسی نهایی یا «بازدید حضوری» داشته باشید تا مطمئن شوید تعمیرات درخواستی انجام شده و اقلامی که قرار است در خانه باقی بمانند، مانند پرده‌ها، وسایل روشنایی و غیره، در آنجا باقی می‌مانند.

در بیشتر ایالت‌ها، تسویه حساب توسط یک شرکت سند مالکیت یا شرکت امانی انجام می‌شود که در آن شما تمام مدارک و اطلاعات به علاوه چک‌های صندوقدار مربوطه را ارسال می‌کنید تا شرکت بتواند پرداخت‌های لازم را انجام دهد. نماینده شما چک را به فروشنده تحویل می‌دهد و سپس کلیدها را به شما می‌دهد.

مقدمه
این تاپیک شامل اطلاعاتی در مورد وام مسکن با قیمت بالاتر است، از جمله:
· تعریف HPML
· شرایط لازم برای وام HPML

تعریف HPML
به طور کلی، وام مسکن با قیمت بالاتر، وامی است که نرخ درصد سالانه یا APR آن بالاتر از نرخ معیاری به نام میانگین نرخ پیشنهاد ویژه (APR) باشد.

نرخ بهره پیشنهادی متوسط ​​(APOR) یک نرخ درصدی سالانه است که بر اساس میانگین نرخ بهره، کارمزدها و سایر شرایط وام‌های مسکن ارائه شده به وام گیرندگان بسیار واجد شرایط تعیین می‌شود.

اگر نرخ بهره سالانه (APR) بسته به نوع وامی که دارید، درصد مشخصی بالاتر از APOR باشد، وام مسکن شما گران‌تر در نظر گرفته می‌شود:
· وام‌های رهنی با حق تقدم: نرخ بهره سالانه (APR) 1.5 واحد درصد یا بیشتر از APOR است.
وام جامبو: نرخ بهره سالانه (APR) 2.5 واحد درصد یا بیشتر از نرخ بهره سالانه (APOR) است.
· وام‌های رهنی با وثیقه فرعی (رهن دوم): نرخ بهره سالانه این وام ۳.۵ درصد یا بیشتر از نرخ بهره سالانه (APOR) است.

شرایط لازم برای وام HPML
یک وام مسکن با قیمت بالاتر، گران‌تر از یک وام مسکن با شرایط متوسط ​​خواهد بود. بنابراین، وام‌دهنده شما باید اقدامات بیشتری انجام دهد تا مطمئن شود که می‌توانید وام خود را بازپرداخت کنید و از پرداخت آن خودداری کنید. وام‌دهنده شما ممکن است مجبور شود:
· ارزیابی کامل فضای داخلی را از یک ارزیاب دارای مجوز یا گواهی دریافت کنید
· در صورت "بازسازی" خانه، ارزیابی دوم از خانه شما را به صورت رایگان ارائه دهید.
در بسیاری از موارد، حداقل به مدت پنج سال یک حساب امانی داشته باشید

مقدمه
این مبحث شامل اطلاعاتی در مورد قانون ATR و وام مسکن واجد شرایط است، از جمله:
· قانون ATR چیست؟
· انواع وام‌های معاف از وام مسکن واجد شرایط

قانون ATR چیست؟

قانون توانایی بازپرداخت، تصمیم منطقی و با حسن نیتی است که اکثر وام دهندگان مسکن ملزم به اتخاذ آن هستند تا نشان دهند که شما قادر به بازپرداخت وام هستید.

طبق این قانون، وام‌دهندگان عموماً باید درآمد، دارایی‌ها، شغل، سابقه اعتباری و هزینه‌های ماهانه وام‌گیرنده را بررسی، بررسی و مستند کنند. وام‌دهندگان نمی‌توانند صرفاً از یک نرخ مقدماتی یا «تشویقی» برای تشخیص اینکه آیا وام‌گیرنده می‌تواند وام را بازپرداخت کند یا خیر، استفاده کنند. به عنوان مثال، اگر وام مسکنی نرخ بهره پایینی دارد که در سال‌های بعد افزایش می‌یابد، وام‌دهنده باید تلاش معقولی انجام دهد تا بفهمد که آیا وام‌گیرنده می‌تواند نرخ بهره بالاتر را نیز پرداخت کند یا خیر.
یکی از راه‌هایی که وام‌دهنده می‌تواند از قانون توانایی بازپرداخت پیروی کند، اعطای «وام مسکن واجد شرایط» است.

انواع وام‌های معاف از وام مسکن واجد شرایط
· دوره «فقط بهره»، زمانی که شما فقط بهره را پرداخت می‌کنید و اصل پول، که همان مبلغ قرض گرفته شده است، را پرداخت نمی‌کنید.
· «استهلاک منفی» که می‌تواند به اصل وام شما اجازه دهد با گذشت زمان افزایش یابد، حتی اگر در حال پرداخت اقساط باشید.
· «پرداخت‌های بادکنکی» که به پرداخت‌های بزرگتر از حد معمول در پایان مدت وام گفته می‌شود. مدت وام، مدت زمانی است که وام شما باید بازپرداخت شود. توجه داشته باشید که پرداخت‌های بادکنکی تحت شرایط خاصی برای وام‌های اعطا شده توسط وام‌دهندگان کوچک مجاز هستند.
· شرایط وام‌هایی که بیش از 30 سال هستند.

اوراق قرضه وفاداری برای محافظت از بیمه‌گذاران خود در برابر هرگونه ضرری که در نتیجه اقدامات مضر یا فریبکارانه توسط طرف‌های مشخص شده رخ می‌دهد، طراحی شده‌اند. در بیشتر موارد، از اوراق قرضه وفاداری برای محافظت از شرکت‌ها در برابر اقدامات کارمندان نادرست استفاده می‌شود.
علیرغم اینکه اوراق قرضه نامیده می‌شوند، اوراق قرضه وفاداری در واقع نوعی بیمه نامه برای مشاغل/کارفرمایان هستند که آنها را در برابر ضرر و زیان ناشی از کارمندان (یا مشتریانی) که عمداً به کسب و کار آسیب می‌رسانند، بیمه می‌کنند. آنها هرگونه اقدامی را که به طور نامناسب به کارمند سود مالی برساند یا عمداً به کسب و کار آسیب مالی برساند، پوشش می‌دهند. اوراق قرضه وفاداری قابل معامله نیستند و مانند اوراق قرضه معمولی سودی به آنها تعلق نمی‌گیرد.
 
خلاصه
اوراق قرضه وفاداری، بیمه‌گذاران خود را در برابر اقدامات مخرب و مضر انجام شده توسط کارمندان یا مشتریان محافظت می‌کند.
دو نوع اوراق قرضه وفاداری وجود دارد: اوراق قرضه شخص اول (که شرکت‌ها را از اقدامات مضر کارمندان یا مشتریان محافظت می‌کند) و اوراق قرضه شخص ثالث (که شرکت‌ها را از اقدامات مضر کارگران قراردادی محافظت می‌کند).
اوراق قرضه مفید هستند زیرا بخشی از استراتژی مدیریت ریسک یک شرکت هستند و شرکت را در برابر اقداماتی که بر دارایی‌های آنها تأثیر منفی می‌گذارد، محافظت می‌کنند.

این اوراق قرضه بسیاری از مواردی را که توسط بیمه‌های جرایم اساسی مانند سرقت و دزدی پوشش داده می‌شوند، پوشش می‌دهند، اما مواردی را نیز پوشش می‌دهند که ممکن است این بیمه‌ها پوشش ندهند. این شامل مواردی مانند کلاهبرداری، جعل، اختلاس و بسیاری دیگر از جرایم «یقه سفید» است که می‌تواند توسط کارمندان موسسات مالی و شرکت‌های بزرگ انجام شود.

وام مسکن - که با نام‌های وام مسکن، وام قسطی مسکن یا وام مسکن دوم نیز شناخته می‌شود - نوعی بدهی مصرف‌کننده است. وام‌های مسکن به صاحبان خانه اجازه می‌دهد تا در ازای ارزش خانه خود وام بگیرند. مبلغ وام بر اساس تفاوت بین ارزش بازار فعلی خانه و مانده بدهی وام مسکن صاحب خانه تعیین می‌شود. وام‌های مسکن معمولاً نرخ ثابت دارند، در حالی که جایگزین معمول آن، خطوط اعتباری مسکن (HELOCs)، معمولاً نرخ‌های متغیری دارند.

نکات کلیدی:
وام مسکن که با نام‌های «وام قسطی مسکن» یا «رهن دوم» نیز شناخته می‌شود، نوعی بدهی مصرف‌کننده است.
وام‌های مسکن به صاحبان خانه این امکان را می‌دهد که در ازای ارزش خالص دارایی‌های خود، وام بگیرند.
مبلغ وام مسکن بر اساس تفاوت بین ارزش فعلی بازار خانه و مانده بدهی وام مسکن تعیین می‌شود.
وام‌های مسکن به دو نوع ارائه می‌شوند - وام‌های با نرخ ثابت و خطوط اعتباری مسکن (HELOCs).
وام‌های مسکن با نرخ ثابت، یکجا ارائه می‌دهند، در حالی که HELOCها به وام‌گیرندگان خطوط اعتباری گردان ارائه می‌دهند.

در یک معامله تأمین مالی با تأخیر، می‌توانید بلافاصله وجه نقد ملک را برداشت کنید تا قیمت خرید و هزینه‌های نهایی ملکی را که قبلاً با پول نقد خریداری کرده‌اید، پوشش دهید. این به شما این امکان را می‌دهد که از مزیت خریدار نقدی بودن برخوردار باشید و به فروشندگان این فرصت را بدهید که بدانند معامله بسته خواهد شد، در حالی که به شما این امکان را می‌دهد که کمی بعد از آن وام مسکن دریافت کنید تا از گره خوردن تمام پس‌اندازتان به خانه‌تان جلوگیری کنید.

می‌توانید به تعویق انداختن تأمین مالی را به عنوان راهی برای کسب مزیت چانه‌زنی که با پرداخت نقدی قیمت خانه همراه است، در نظر بگیرید، در حالی که همچنان به جای اینکه خود را «فقیر از خانه» کنید، از انعطاف‌پذیری مالی بلندمدت حاصل از پرداخت ماهانه وام مسکن نیز بهره‌مند می‌شوید.

حساب‌های وثیقه‌ای، حساب‌هایی هستند که وام‌دهندگان برای دریافت پول «پیش‌پرداخت» از شما هنگام دریافت وام مسکن برای پوشش هزینه‌های آینده مانند مالیات بر دارایی و بیمه، ایجاد می‌کنند. وام‌دهندگان دوست دارند این حساب‌های وثیقه‌ای را ایجاد کنند، زیرا در این صورت مطمئن هستند که مالیات بر دارایی و بیمه به موقع پرداخت می‌شود، زیرا آنها پول را نگه می‌دارند و این هزینه‌ها را برای شما پرداخت می‌کنند.

ارزش اجاره برای خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری بسیار مهم است. پس چگونه می‌توانیم ارزش اجاره را تعیین کنیم؟ وب‌سایت‌های زیر ممکن است به شما کمک کنند.
بدون نیاز به ورود، رایگان.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

دو وب‌سایت بالا رایج‌ترین وب‌سایت‌های مورد استفاده هستند. آن‌ها بیشترین موجودی، بیشترین ترافیک سایت و خدماتی را ارائه می‌دهند که صاحبخانه را از بازاریابی به جمع‌آوری اجاره می‌رساند.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

وب‌سایت رسمی دفتر توسعه و تحقیقات سیاست‌گذاری.

سه وب‌سایت بالا باید برای اطلاع از اجاره بهای تخمینی بازار برای شما کافی باشند.
با این حال، این فقط برای اطلاع شماست، اگر درآمد اجاره برای درآمد واجد شرایط استفاده شود، ممکن است گزارش ارزیابی یا قرارداد اجاره همچنان مورد نیاز باشد.

وام‌های متعارف الزامات محدودی در مورد نسبت DTI/ ذخایر/ LTV/ وضعیت اعتباری دارند. به طور کلی، اکثر وام گیرندگان ممکن است واجد شرایط دریافت وام متعارف با درآمد و امتیاز اعتباری بالاتر باشند. در حالی که برای برخی از وام گیرندگان، درآمد آنها کمتر است یا انواع مختلفی از درآمد دارند که منجر به اظهارنامه مالیاتی بد می‌شود؛ وام‌های Fannie Mae ممکن است این نوع وام‌ها را در صورت وام مسکن نپذیرند.
در این موارد، می‌توانید سعی کنید وام‌دهندگانی را پیدا کنید که محصولات غیر QM ارائه می‌دهند. AAA Lendings اکنون صورتحساب بانکی، پلاتینیوم جامبو، جریان نقدی سرمایه‌گذار (بدون نیاز به اطلاعات شغلی، بدون نیاز به DTI)، کاهش دارایی و برنامه‌های اتباع خارجی را ارائه می‌دهد. هر کسی می‌تواند محصول مناسبی را با نرخ پایین و بهترین قیمت پیدا کند.
در اینجا چند نمونه از سناریوهای سپاسگزاری که اخیراً اتفاق افتاده است، آورده شده است:
سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات با چندین ملک از جمله آپارتمان‌های بدون ضمانت. ----جریان نقدی سرمایه‌گذار
وام‌گیرنده خوداشتغال با اعتبار عالی که درآمد ذکر شده در اظهارنامه مالیاتی‌اش، او را واجد شرایط دریافت خانه لوکسی که توانایی خرید آن را دارد، نمی‌کند. ----فقط صورت‌حساب بانکی
وضعیتی که در آن وام گیرنده تنها دو سال از توقیف خانه‌اش گذشته بود. ---- پلاتینیوم جامبو
یک وام گیرنده کسب و کار چند میلیون دلاری خود را فروخت و سپس خانه رویاهایش را پیدا کرد اما هیچ منبع درآمدی برای مستندسازی نداشت.----کاهش دارایی