LIBOR که زمانی مهم ترین عدد در بازارهای مالی بود، پس از ژوئن 2023 از تاریخ محو خواهد شد و دیگر برای قیمت گذاری وام ها استفاده نخواهد شد.

از سال 2022، بسیاری از وام‌های وام‌دهندگان وام مسکن با نرخ قابل تنظیم به یک شاخص مرتبط هستند - SOFR.

چگونه SOFR بر نرخ وام شناور تأثیر می گذارد؟چرا باید SOFR به جای LIBOR استفاده شود؟

در این مقاله توضیح خواهیم داد که SOFR دقیقا چیست و در هنگام محاسبه نرخ های بهره قابل تنظیم چه مواردی را مورد توجه قرار می دهد.

 

وام های رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM)

با توجه به نرخ های بهره بالای فعلی، بسیاری از مردم وام هایی با نرخ قابل تنظیم را انتخاب می کنند که به نام ARM (وام با نرخ قابل تنظیم) نیز شناخته می شود.

اصطلاح «قابل تنظیم» به این معنی است که نرخ بهره در طول سال‌های بازپرداخت وام تغییر می‌کند: نرخ بهره ثابت برای چند سال اول توافق می‌شود، در حالی که نرخ بهره برای سال‌های باقی‌مانده در فواصل زمانی منظم (معمولاً هر شش ماه یکبار) تنظیم می‌شود. یا یک سال).

به عنوان مثال، 5/1 ARM به این معنی است که نرخ بهره برای 5 سال اول بازپرداخت ثابت است و پس از آن هر سال تغییر می کند.

با این حال، در طول فاز شناور، تعدیل نرخ بهره نیز محدود می‌شود، مثلاً 5/1 ARM معمولاً با عدد سه رقمی 2/1/5 دنبال می‌شود.

·2 به سقف اولیه برای تعدیل بهره (سرپوش تنظیم اولیه) اشاره دارد.اگر نرخ بهره اولیه شما برای 5 سال اول 6٪ باشد، سقف در سال ششم نمی تواند از 6٪ + 2٪ = 8٪ تجاوز کند.

·عدد 1 به سقف هر تعدیل نرخ بهره به جز مورد اول ( سقف برای تعدیل های بعدی) اشاره دارد، یعنی حداکثر 1% برای هر تعدیل نرخ بهره که از سال 7 شروع می شود.

·5 به حد بالایی برای تعدیل نرخ بهره در کل مدت وام اشاره دارد (سقف تعدیل مادام العمر)، یعنی نرخ بهره ممکن است برای 30 سال از 6% + 5% = 11% تجاوز نکند.

از آنجایی که محاسبات ARM پیچیده است، وام گیرندگانی که با ARM آشنا نیستند، معمولاً به یک سوراخ می افتند!بنابراین، درک نحوه محاسبه نرخ بهره متغیر برای وام گیرندگان بسیار مهم است.

 

در هنگام محاسبه نرخ شناور، SOFR چه حوزه‌هایی مورد توجه است؟

برای یک ARM 5/1، نرخ بهره ثابت برای 5 سال اول را نرخ شروع می نامند و نرخ بهره که از سال ششم شروع می شود، نرخ بهره کاملاً نمایه شده است که با شاخص + حاشیه محاسبه می شود، که در آن حاشیه است. ثابت است و شاخص عموماً میانگین SOFR 30 روزه است.

با حاشیه 3٪ و میانگین SOFR 30 روزه فعلی 4.06٪ است، نرخ بهره در سال ششم 7.06٪ خواهد بود.

این شاخص SOFR دقیقا چیست؟اجازه دهید با نحوه ایجاد وام با نرخ قابل تنظیم شروع کنیم.

در لندن در دهه 1960، زمانی که تورم سر به فلک کشیده بود، هیچ بانکی حاضر به اعطای وام های بلندمدت با نرخ های ثابت نبود، زیرا در بحبوحه تورم فزاینده قرار داشتند و ریسک افزایش قابل توجهی برای نرخ بهره وجود داشت.

برای حل این مشکل، بانک ها وام هایی با نرخ قابل تنظیم (ARM) ایجاد کردند.

در هر تاریخ تنظیم مجدد، اعضای سندیکا هزینه های استقراض مربوطه خود را به عنوان مرجعی برای نرخ بازنشانی تجمیع می کنند و نرخ بهره را برای منعکس کننده هزینه وجوه تنظیم می کنند.

و مرجع این نرخ بازنشانی LIBOR (نرخ پیشنهادی بین بانکی لندن) است که اغلب در مورد آن می شنوید - شاخصی که در گذشته به طور مکرر هنگام محاسبه نرخ های بهره قابل تنظیم به آن اشاره شده است.

تا سال 2008، در طول بحران مالی، برخی از بانک‌ها تمایلی به ارائه نرخ‌های بالاتر وام برای سرپوش گذاشتن بر بحران مالی خود نداشتند.

این ضعف های عمده LIBOR را آشکار کرد: LIBOR به دلیل نداشتن مبنای واقعی معامله و دستکاری آسان به طور گسترده مورد انتقاد قرار گرفت.از آن زمان، تقاضا برای استقراض بین بانک ها به شدت کاهش یافته است.

در پاسخ به خطر ناپدید شدن LIBOR، فدرال رزرو کمیته نرخ های مرجع جایگزین (ARRC) را در سال 2014 تشکیل داد تا نرخ مرجع جدیدی برای جایگزینی LIBOR پیدا کند.

پس از سه سال کار، ARRC رسماً نرخ تأمین مالی شبانه تضمینی (SOFR) را به عنوان نرخ جایگزینی در ژوئن 2017 انتخاب کرد.

از آنجایی که SOFR بر اساس نرخ یک شبه در بازار مخازن با پشتوانه خزانه داری است، تقریبا هیچ ریسک اعتباری وجود ندارد.و با استفاده از قیمت معامله محاسبه می شود و دستکاری را دشوار می کند.علاوه بر این، SOFR پرمعامله ترین نوع در بازار پول است که می تواند به بهترین نحو سطح نرخ بهره در بازار تامین مالی را منعکس کند.

بنابراین، از سال 2022، SOFR به عنوان استاندارد برای قیمت گذاری بیشتر وام های با نرخ شناور استفاده می شود.

 

مزایای وام مسکن با نرخ قابل تنظیم چیست؟

فدرال رزرو در حال حاضر در چرخه افزایش نرخ است و نرخ های ثابت 30 ساله وام مسکن در سطوح بالایی قرار دارد.

با این حال، اگر تورم به میزان قابل توجهی کاهش یابد، فدرال رزرو وارد چرخه کاهش نرخ بهره خواهد شد و نرخ وام مسکن به سطح عادی باز خواهد گشت.

اگر نرخ بهره بازار در آینده کاهش یابد، وام گیرندگان می توانند به طور موثر هزینه های بازپرداخت را کاهش دهند و از نرخ های بهره پایین تر بهره مند شوند، بدون اینکه نیازی به تامین مالی مجدد با انتخاب وام با نرخ قابل تنظیم داشته باشند.

علاوه بر این، وام‌های با نرخ قابل تنظیم نیز معمولاً دارای نرخ‌های بهره پایین‌تری در طول دوره تعهد نسبت به سایر وام‌های ثابت مدت هستند و پرداخت‌های اولیه ماهانه نسبتاً پایین‌تری دارند.

بنابراین در شرایط فعلی، وام با نرخ متغیر انتخاب خوبی خواهد بود.