لایبور، که زمانی مهم‌ترین عدد در بازارهای مالی بود، پس از ژوئن ۲۰۲۳ از تاریخ محو خواهد شد و دیگر برای قیمت‌گذاری وام‌ها مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.

از سال ۲۰۲۲، وام‌های با نرخ قابل تنظیم بسیاری از وام‌دهندگان مسکن به یک شاخص - SOFR - گره خورده‌اند.

نرخ بهره وام شناور (SOFR) چگونه بر نرخ وام شناور تأثیر می‌گذارد؟ چرا باید از SOFR به جای LIBOR استفاده شود؟

در این مقاله توضیح خواهیم داد که SOFR دقیقاً چیست و هنگام محاسبه نرخ بهره قابل تنظیم، چه مواردی باید مورد توجه قرار گیرند.

 

وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM)

با توجه به نرخ‌های بهره بالای فعلی، بسیاری از مردم وام‌های با نرخ قابل تنظیم را انتخاب می‌کنند که به عنوان ARM (وام‌های مسکن با نرخ قابل تنظیم) نیز شناخته می‌شوند.

اصطلاح «قابل تنظیم» به این معنی است که نرخ بهره در طول سال‌های بازپرداخت وام تغییر می‌کند: برای چند سال اول نرخ بهره ثابتی توافق می‌شود، در حالی که نرخ بهره برای سال‌های باقیمانده در فواصل منظم (معمولاً هر شش ماه یا یک سال) تعدیل می‌شود.

برای مثال، نرخ بهره 5/1 ARM به این معنی است که نرخ بهره برای 5 سال اول بازپرداخت ثابت است و پس از آن هر سال تغییر می‌کند.

با این حال، در طول مرحله شناور، تعدیل نرخ بهره نیز دارای محدودیت (caps) است، به عنوان مثال، 5/1 ARM معمولاً با عدد سه رقمی 2/1/5 دنبال می‌شود.

·عدد ۲ به سقف اولیه برای تعدیل بهره (سقف تعدیل اولیه) اشاره دارد. اگر نرخ بهره اولیه شما برای ۵ سال اول ۶٪ باشد، سقف در سال ششم نمی‌تواند از ۶٪ + ۲٪ = ۸٪ بیشتر شود.

·عدد ۱ به سقف هر تعدیل نرخ بهره به جز اولین مورد (سقف برای تعدیل‌های بعدی) اشاره دارد، یعنی حداکثر ۱٪ برای هر تعدیل نرخ بهره که از سال ۷ شروع می‌شود.

·عدد ۵ به حد بالای تعدیل نرخ بهره در کل دوره وام (سقف تعدیل طول عمر) اشاره دارد، یعنی نرخ بهره نمی‌تواند به مدت ۳۰ سال از ۶٪ + ۵٪ = ۱۱٪ تجاوز کند.

از آنجا که محاسبات نرخ بهره متغیر (ARM) پیچیده است، وام گیرندگانی که با نرخ بهره متغیر (ARM) آشنا نیستند، اغلب در دام می‌افتند! بنابراین، بسیار مهم است که وام گیرندگان نحوه محاسبه نرخ بهره متغیر را بدانند.

 

هنگام محاسبه نرخ شناور، حوزه‌های اصلی مورد توجه SOFR چیست؟

برای یک ARM 5/1، نرخ بهره ثابت برای 5 سال اول، نرخ شروع نامیده می‌شود و نرخ بهره‌ای که از سال ششم شروع می‌شود، نرخ بهره کاملاً شاخص‌گذاری شده است که با شاخص + حاشیه سود محاسبه می‌شود، که در آن حاشیه سود ثابت است و شاخص عموماً میانگین 30 روزه SOFR است.

با حاشیه سود ۳٪ و میانگین ۳۰ روزه SOFR فعلی ۴.۰۶٪، نرخ بهره در سال ششم ۷.۰۶٪ خواهد بود.

شاخص SOFR دقیقاً چیست؟ بیایید با چگونگی پیدایش وام‌های با نرخ قابل تنظیم شروع کنیم.

در لندن در دهه ۱۹۶۰، زمانی که تورم به شدت در حال افزایش بود، هیچ بانکی حاضر به ارائه وام‌های بلندمدت با نرخ ثابت نبود، زیرا در بحبوحه افزایش تورم بودند و ریسک افزایش قابل توجهی برای نرخ بهره وجود داشت.

برای حل این مشکل، بانک‌ها وام‌های با نرخ قابل تنظیم (ARM) ایجاد کردند.

در هر تاریخ بازنشانی، اعضای سندیکا هزینه‌های استقراض مربوط به خود را به عنوان مرجعی برای نرخ بازنشانی جمع می‌کنند و نرخ بهره اعمال شده را برای انعکاس هزینه وجوه تنظیم می‌کنند.

و مرجع این نرخ بازنشانی، LIBOR (نرخ بهره بین بانکی لندن) است که اغلب در مورد آن می‌شنوید - شاخصی که در گذشته هنگام محاسبه نرخ بهره قابل تنظیم بارها به آن اشاره شده است.

تا سال ۲۰۰۸، در طول بحران مالی، برخی از بانک‌ها تمایلی به اعلام نرخ‌های وام بالاتر برای سرپوش گذاشتن بر بحران مالی خود نداشتند.

این امر نقاط ضعف اصلی لایبور را آشکار کرد: لایبور به دلیل نداشتن مبنای واقعی تراکنش و سهولت دستکاری، به طور گسترده مورد انتقاد قرار گرفت. از آن زمان، تقاضا برای وام گرفتن بین بانک‌ها به شدت کاهش یافته است.

در واکنش به خطر از بین رفتن نرخ بهره بین بانکی (LIBOR)، فدرال رزرو در سال ۲۰۱۴ کمیته نرخ‌های مرجع جایگزین (ARRC) را تشکیل داد تا نرخ مرجع جدیدی را برای جایگزینی LIBOR پیدا کند.

پس از سه سال کار، ARRC رسماً در ژوئن ۲۰۱۷ نرخ تأمین مالی شبانه‌ی تضمین‌شده (SOFR) را به عنوان نرخ جایگزین انتخاب کرد.

از آنجا که SOFR بر اساس نرخ شبانه در بازار بازخرید اوراق قرضه با پشتوانه خزانه‌داری است، تقریباً هیچ ریسک اعتباری وجود ندارد؛ و با استفاده از قیمت معامله محاسبه می‌شود و دستکاری را دشوار می‌کند؛ علاوه بر این، SOFR بیشترین نوع معامله شده در بازار پول است که می‌تواند به بهترین شکل سطح نرخ بهره در بازار تأمین مالی را منعکس کند.

بنابراین، از سال 2022، SOFR به عنوان استانداردی برای قیمت‌گذاری اکثر وام‌های با نرخ شناور استفاده خواهد شد.

 

مزایای وام مسکن با نرخ بهره قابل تنظیم چیست؟

فدرال رزرو در حال حاضر در چرخه افزایش نرخ بهره است و نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله در سطوح بالایی قرار دارد.

با این حال، اگر تورم به طور قابل توجهی کاهش یابد، فدرال رزرو وارد چرخه کاهش نرخ بهره خواهد شد و نرخ وام مسکن به سطوح عادی باز خواهد گشت.

اگر نرخ بهره بازار در آینده کاهش یابد، وام گیرندگان می‌توانند با انتخاب وام با نرخ قابل تنظیم، هزینه‌های بازپرداخت را به طور مؤثر کاهش داده و بدون نیاز به تأمین مالی مجدد، از نرخ بهره پایین‌تر بهره‌مند شوند.

علاوه بر این، وام‌های با نرخ قابل تنظیم معمولاً در طول دوره تعهد، نرخ بهره پایین‌تری نسبت به سایر وام‌های با مدت ثابت و پیش‌پرداخت‌های ماهانه نسبتاً کمتری دارند.

بنابراین در شرایط فعلی، وام با نرخ متغیر انتخاب خوبی خواهد بود.