محدودیت های وام متعارف از 647200 دلار در سال 2022 به 726200 دلار در اکثر مناطق ایالات متحده افزایش می یابد که حدود 12 درصد افزایش می یابد.محدودیت ها در مناطق با قیمت بالاتر نیز افزایش می یابد، از 970,800 دلار به 1,089,300 دلار.*برای خانه های 1 واحدی

این اولین بار در تاریخ است که دولت فدرال ایالات متحده شروع به حمایت از وام های مسکن بیش از یک میلیون دلاری می کند که نشانه بسیار مهمی است!همچنین برای همه خریداران خانه قابل توجه است.

بنابراین دقیقاً محدودیت وام منطبق (CLL) چیست؟

سقف وام متعارف چقدر است؟

برای درک اینکه محدودیت وام متعارف چیست، ابتدا باید بدانیم که وام متعارف (Conforming Loan) چیست.

وام های منطبق رایج ترین نوع وام در بازار ایالات متحده امروزه هستند و اکثر خریداران برای این نوع وام اقدام می کنند.

این وام‌ها معمولاً از نظر الزامات خریدار سخت‌گیرانه‌تر هستند و صرفاً کمک دولت برای خریدارانی با قیمت‌های خرید پایین‌تر هستند و به خریداران با امتیاز اعتبار پایین‌تر و پیش‌پرداخت‌های پایین‌تر اجازه می‌دهند خانه بخرند.

طبق قانون، وام‌های منطبق بر اساس قوانین Fannie Mae و Freddie Mac تأیید می‌شوند.

هر دو شرکت وام هایی مانند اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) می دهند و آنها را به سرمایه گذاران در بازار آزاد می فروشند.

به دلیل نقدینگی بیشتر و حمایت دولت، نرخ سود وام‌های منطبق معمولاً کمتر از وام‌های غیر منطبق است و تأیید آن‌چنان سخت‌گیرانه نیست، اما در عین حال میزان وامی که می‌توانید برای این نوع وام دریافت کنید، خواهد بود. خیلی بزرگ نباشه

بنابراین وام منطبق، وام مسکنی است که با معیارهای تعیین شده توسط فانی می و فردی مک مطابقت دارد، و فانی می و فردی مک فقط می توانند وام مسکن زیر آن حد وام خریداری کنند.

محدودیت ها توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) تعیین می شود.

محدودیت ها برای وام های متعارف چگونه تعیین می شود؟

از آنجایی که ارزش مسکن در طول زمان افزایش می‌یابد، قانون احیای مسکن و اقتصاد (HERA) که در سال 2008 توسط دولت ایالات متحده تصویب شد، تعدیل‌های سالانه محدودیت‌های وام‌های متعارف را فراهم می‌کند و یک فرمول دائمی برای محدودیت‌های وام ایجاد می‌کند تا تغییرات متوسط ​​قیمت مسکن را در نظر بگیرد. در ایالات متحده.

این محدودیت توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) تعیین شده است، که به درصد تغییر میانگین قیمت مسکن نسبت به سال قبل که توسط هیئت مالی فدرال مسکن (FHFB) در اکتبر هر سال برای تعدیل حد وام متعارف گزارش شده است، نگاه می کند. که در آبان ماه آینده اعلام می شود.

نمودار زیر تغییر در محدودیت‌های وام منطبق از سال 1980 تا 2023 را نشان می‌دهد که در بیشتر ایالات متحده قابل اعمال است.

از ابتدای سال 2020، محدودیت وام متعارف 2023 نیز شاهد افزایش قابل توجهی بوده است زیرا تقاضا برای املاک مسکونی به دلیل نرخ پایین وام مسکن و گرایش به کار از خانه افزایش یافته است و میانگین قیمت فروش خانه در ایالات متحده افزایش یافته است. نزدیک به 40 درصد.

در حالی که FHFA خط پایه را برای محدودیت‌های وام معمولی تعیین می‌کند، هر شهرستان محدودیت‌های وام متعارف خود را دارد.

این به این دلیل است که در برخی مناطق که قیمت خانه بالاتر از میانگین ملی است، مانند نیویورک، سیاتل و سانفرانسیسکو، میانگین ارزش خانه محلی به 115٪ یا بیشتر از حد وام معمولی رسیده است.

در این مناطق، FHFA اجازه می‌دهد تا مبالغ بالاتری را برای وام‌های معمولی (وام‌های سازگار فوق‌العاده)، که به عنوان وام‌های موجودی بالا نیز شناخته می‌شود، قرض بگیرید.

برای وام‌های دارای موجودی بالا، HERA همچنین مستلزم آن است که حداکثر استقراض از 150% سقف وام منطبق تجاوز نکند.

استفاده از چهار منطقه پرهزینه تعیین شده قانونی به عنوان نمونه هایی از آلاسکا، هاوایی، گوام، و جزایر ویرجین ایالات متحده.سقف وام بالا مانده در سال 2023، 150 درصد از سقف وام متعارف یا 1,089,300 دلار است.(726200*150%=1089300 دلار)

این چه تاثیری بر خریداران مسکن می گذارد؟

محدودیت‌های مرسوم بالاتر به این معنی است که خریداران مسکن می‌توانند راحت‌تر الزامات وام مرسوم را برآورده کنند، و وام‌های معمولی که محدودیت‌ها را برآورده می‌کنند، معمولاً APR کمتر و پرداخت‌های ماهانه کمتری برای وام گیرندگان دارند.

به وام هایی که بیش از سقف محدودیت های معمول وام هستند، معمولا به عنوان وام های جامبو گفته می شود، که معمولاً دارای نرخ بهره بالاتری نسبت به وام های منطبق هستند.

اما با 6 افزایش شدید نرخ بهره فدرال رزرو در طول سال، نرخ بهره وام های معمولی به طور کلی افزایش یافته است.طبق آخرین آمار فردی مک، متوسط ​​نرخ بهره وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 6.49 درصد است، دو برابر نرخ بهره در ابتدای سال!

اما اکنون AAA LENDINGS یک محصول وام جامبو را با نرخ بهره پایین ارائه می دهد5.250٪!